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Loi BESSON (1999)

 

La loi BESSON a été instituée par l'article 96 de la loi de finance pour 1999 et fait suite à la loi PERISSOL.

La loi Besson s'applique aux logements neufs et assimilés acquis après le 1er janvier 1999 et répondant au cadre précis de la loi besson.

Elle consiste à conserver et à louer le bien pendant neuf ans.

Une opération de défiscalisation de type loi Besson permet d'amortir 65% du montant de votre opération sur 15 ans


SES AVANTAGES FISCAUX :

I - Introduction

La loi Besson s'adresse, à compter du 01/01/99, aux propriétaires de logements neufs et anciens destinés à la location.

 L'une de ses grandes particularités est d'avoir une durée de vie illimitée. Autre particularité, le régime Besson comprend deux dispositifs, dont l'un est réservé à l'immobilier ancien, domaine qui ne bénéficiait jusqu'à présent de quasiment aucun avantage fiscal (seule la loi Malraux fait exception).

Depuis le 1er janvier 1999, la loi de Finances 1999 prévoit la mise en place d'un statut du bailleur conventionné auquel sont liés des avantages fiscaux.

 II - Les avantages fiscaux offerts par la loi

Pour le neuf

Cette loi permet à toute personne qui investit dans l'achat d'un appartement ou d'une villa destiné à la location, pendant une durée minimale de 9 ans, de déduire de ses revenus imposables 65% de son investissement, en deux périodes :

- 8% du prix d'acquisition (ou de construction) par an durant les 5 premières années,
- 2,5% par an pendant les 4 années suivantes.

Le plafond du déficit foncier est limité à 10.700 € par an.
Cependant pour rentrer dans le cadre de la loi, des conditions en termes de loyers pratiqués et de revenus des locataires sont imposées. Elles vous sont détaillées dans les paragraphes suivants.


Exemple: Calcul des gains fiscaux (en euros)



 Année

 Investissement

Taux d'impôt 

% déductible 

Gain fiscal 

1

45.000

35%

8%

1.260 (1)

2

 

35%

8%

1.260

3

 

35%

8%

1.260

4

 

35%

8%

1.260

5

 

35%

8%

1.260

Suivantes

 

35%

2,5%

394

(1) 45.000 x 35% x 8%


Pour l'ancien :

Cette loi permet à toute personne qui investit dans l'ancien de bénéficier, pendant une durée minimale de 6 ans, d'une déduction forfaitaire sur ses revenus fonciers portée à 25% au lieu de 14% en droit commun si cette personne respecte certaines conditions.

De la même manière que dans le cas d'un logement neuf, des conditions en termes de loyers pratiqués et de revenus des locataires sont imposées. Elles vous sont détaillées dans les paragraphes suivants.

Exemple:

Vous louez votre trois pièces de 70m² à Paris avec un loyer mensuel de 680 €. Vous percevez donc annuellement 680 x 12 = 8.160 € de revenus fonciers.

Régime normal : vous bénéficiez d'une déduction de l'impôt de 14% de 8.160 € soit 1.142 €.
Régime Besson : vous déduisez à présent 25% de 8.160 € soit 2.040 €, soit 898 € de plus !

Des garanties pour le propriétaire

L'investissement " Besson " est sécurisant en raison de loyers qui sont plafonnés mais garantis. En effet, la loi Besson apporte des garanties partielles pour le propriétaire et tout particulièrement une sécurité plus grande pour l'encaissement de ses loyers puisque :

  • les allocations logement dont bénéficie le locataire lui sont versées directement.
  • une garantie peut être mise en oeuvre contre les impayés de loyer et de charges locatives (avec un maximum de 9 mois pour une location de 3 ans).
  •  

    III - Qui peut en bénéficier ?

    Il y a deux conditions à respecter :

  • l'une concerne le plafonnement des loyers, des maxima ont été fixés pour les baux signés en 2002 (voir ci-dessous), puis seront relevés chaque 1er janvier,
  • l'autre concerne le plafonnement des ressources du locataire qui doivent être inférieures à un certain seuil variable selon la composition du foyer fiscal et du lieu d'habitation (voir tableau).

  • Plafonnement des loyers

    Pour bénéficier de ce dispositif, le bailleur doit s'engager à ce que le montant des loyers pratiqués ne soit pas supérieur à des plafonds fixés par décret.

    Pour le neuf :
    - 12,5 €/m²/mois à Paris et communes limitrophes (Zone 1 bis),
    - 11 €/m²/mois dans le reste de l'agglomération parisienne (Zone 1),
    - 8,5 €/m²/mois dans les agglomérations de plus de 100.000 habitants (Zone 2),
    - 8 €/m²/mois dans les autres communes (Zone 3).

    Pour l'ancien :
    - 11 €/m²/mois à Paris et communes limitrophes (Zone 1 bis),
    - 9,5 €/m²/mois dans le reste de l'agglomération parisienne (Zone 1),
    - 6 €/m²/mois dans les agglomérations de plus de 100.000 habitants (Zone 2),
    - 5,5 €/m²/mois dans les autres communes (Zone 3).

     Plafonnement des ressources des locataires

    Les ressources qu'il faut prendre en compte sont le revenu fiscal figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de bail. Ainsi, les ressources à prendre en compte pour un contrat signé en 2003 sont celles de l'année 2001. Ces plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier en fonction de l'évolution annuelle du SMIC.

    Pour les baux conclus en 2002, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :


    Composition du foyer du locataire

    Ile-de-France

    Province

    Personne seule

    19.058 €

    15.911 €

    Couple marié

    31.321 €

    24.362 €

    Personne seule ou couple marié ayant une personne à charge

    37.620 €

    29.167 €

    Personne seule ou couple marié ayant deux personnes à charge

    44.910 €

    35.299 €

    Personne seule ou couple marié ayant trois personnes à charge

    53.197 €

    41.431 €

    Personne seule ou couple marié ayant quatre personnes à charge

    59.824 €

    46.734 €

    Majoration par personne à charge à partir de la cinquième

    + 6.796 €

    + 5.305 €


    IV - Les 8 règles d'un investissement réussi

    Pour parvenir à une bonne rentabilité, il faut adopter (comme pour tous les investissements), des règles de prudence et de rigueur. Avant toute chose, n'oubliez pas qu'un investissement Besson est avant tout un projet immobilier. Ne pensez jamais qu'il s'agit d'un investissement financier, vous risquez de faire de graves erreurs. Comme tout projet immobilier, deux critères seront donc à privilégier : la qualité et la localisation du bien, le prix d'achat.

    Il existe 8 critères essentiels :
    Localisation du bien acheté
    Prix d’achat du bien
    Type de programme
    Qualité de la construction
    Financement
    Déficit fiscal et trésorie
    Fiscalité
    Sécurité

    V - Conclusion

    Avant toute chose, pour faire un bon investissement immobilier, le critère principal c'est le logement lui-même et les caractéristiques de celui-ci (nombre de mètre carré, exposition, localisation...).

    Outre le fait que le dispositif de la loi Besson est lourd sur le plan administratif, le vrai problème de la loi Besson est sans doute son plafond : compte tenu de l'amortissement à 8% et de la déduction forfaitaire sur les loyers, le plafond de 10.700 €, déductible du revenu global, est atteint avec une acquisition d'environ 130.000 €.

    Les réticences peuvent également naître des interdits (pas de parents locataires, pas de résidence secondaire, pas d'usufruit, etc.) et des contraintes en matière de prix de loyers et ressources des locataires.

    Il vaut mieux investir dans les secteurs où le loyer pratiqué en location libre se rapproche du plafond autorisé. C'est le cas de la plupart des marchés de Province. En Ile-de- France, seule la grande couronne semble éligible au dispositif Besson.

    N'hésitez pas à rechercher de grandes surfaces : le plafonnement des loyers les pénalise moins (même sur le marché libre, le loyer au mètre carré baissant avec la superficie). D'où l'intérêt des appartements familiaux de trois pièces et plus, car leur loyer autorisé se rapproche de celui du marché.





     
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